O que analisar antes de comprar um imóvel na planta

Comprar na planta costuma significar entrada menor, parcelas diluídas e a chance de escolher a unidade. Em troca, você assume um compromisso longo com uma obra que ainda não existe. Os pontos abaixo são os que eu verifico antes de recomendar qualquer lançamento a um cliente.

O primeiro é o registro de incorporação. Um empreendimento só pode ser comercializado depois que a incorporação é registrada no cartório de imóveis, conforme a Lei 4.591/64. Esse registro reúne o memorial, a matrícula do terreno e a documentação da construtora. Peça o número e confira na matrícula. Se não existir, não avance — nem por um preço melhor.

O segundo é o histórico da construtora. Quantos empreendimentos ela já entregou, em que prazo e com que qualidade. Vale visitar um prédio entregue há alguns anos e conversar com o síndico ou com moradores. Acabamento envelhece, e é assim que se descobre o que estava por trás do estande.

O terceiro é o memorial descritivo. Ele é o documento que realmente define o que você vai receber: marca e padrão de louças, metais, esquadrias, piso e revestimento. Expressões como “similar ou superior” são comuns e legítimas, mas merecem atenção — peça exemplos concretos do que a construtora considera equivalente.

O quarto é a correção do saldo devedor. Durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC, o índice que acompanha o custo da construção. Depois da entrega das chaves, o contrato normalmente passa a usar outro índice. Isso significa que o valor final pago é maior do que a soma das parcelas do folheto. Peça a simulação com a correção aplicada e decida com esse número.

O quinto é o prazo. Contratos de incorporação em geral preveem uma tolerância de até 180 dias além da data prevista de entrega, e essa cláusula é válida. Planeje sua vida considerando o prazo com a tolerância, não sem ela — principalmente se você estiver pagando aluguel em paralelo.

O sexto é o que acontece se você precisar sair. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, definiu regras para a rescisão e para quanto a incorporadora pode reter. Leia essa cláusula antes de assinar, e não depois de precisar dela.

Por fim, o financiamento das chaves. Boa parte dos contratos deixa um saldo relevante para ser financiado na entrega, e a aprovação do crédito acontece naquele momento — não na assinatura. Sua renda, seu score e as regras do banco podem ter mudado em três anos. Avalie desde já se você teria crédito aprovado hoje para aquele saldo.

Comprar na planta é um bom negócio quando a conta fecha no cenário conservador: com a correção aplicada, com a entrega no prazo máximo e com o financiamento aprovado. Se só fecha no cenário otimista, o risco está sendo transferido para você.